出售繼承來的房屋,是否適用房地合一稅?

出售繼承之房地,是以被繼承人取得日期判斷是否適用房地合一稅
  • 如在105年1月1日「以後」出售繼承取得之房地,如係104年12月31日以前繼承取得者,一律適用舊制。
按照規定計算房屋部分之財產交易所得,併入綜合所得總額,於【所有權轉移登記日】所屬年度【次年】5月底前辦理結算申報。
  • 如在105年1月1日以後繼承取得,則依被繼承人取得該房地之時間點。
詳細說明
  • 被繼承人於105年1月1日【以後】取得之房地,一律適用新制,繼承人出售後,應於完成【所有權移轉登記日之次日】起算30天內向所轄稽徵機關辦理申報納稅。
  • 被繼承人104年12月31日【以前】取得之房地,原則上適用舊制。惟繼承人出售時若符合所得稅法第4條之5第1項第1款自住房屋、土地之規定條件者(課稅所得400萬元以內免納所得稅,超過400萬元部分按最低稅率10%課徵所得稅),經計算後按新制課稅有利,也可以選擇新制申報。
舉例
舊制
  • 詩涵在99年繼承其父90年購入房地(繼承時,房地現值合計300萬),併同繼承其父所遺留下的房地貸款餘額600萬。109年詩涵以1000萬元出售該房地時(出售時房屋評定現值為100萬、房地現值400萬)。適用舊制該如何計算房地之課稅所得?
  1. 房地交易所得 = 售價1000萬 – 繼承時房地現值300萬 = 700萬
  2. 繼承取得房地之額外負擔 = 實際負擔貸款餘額600萬 – 繼承時房地現值300萬 = 300萬
  3. 應課稅所得 ­= (房地交易所得700萬 – 額外負擔300萬) x出售時房屋評定現值100萬   ÷  出售時房地現值400 = 100
新制
  • 文正在107年繼承其父105年購入房地(繼承時,房地現值合計300萬),併同繼承其父所遺留下的房地貸款餘額600萬。109年文正以1000萬出售該房地時(土地漲價總數額100萬)。適用新制該如何計算房地之課稅所得?
  1. 房地交易所得 = 售價1000萬 – 繼承時房地現值300萬 = 700萬
  2. 繼承取得房地之額外負擔 = 實際負擔貸款餘額600萬 – 繼承時房地現值300萬 = 300萬
  3. 應課稅所得 = 房地交易所得700萬 – 額外負擔300萬 – 土地漲價總數額100萬 = 300萬
特殊舉例
奧羅拉於103年5月1日購買取得信義區房地,106年2月1日因腦癌死亡。由配偶菲力繼承,菲力於107年5月1日因肝病死亡,由其子梅林繼承。
  • 梅林於日後出售該房地,因被繼承人菲力取得日期為102年2月1日,應適用於新制。
  • 若奧羅拉死亡時,房地是由梅林所繼承,因為被繼承人奧羅拉是103年5月1日取得,梅林日後出售時,原則上適用舊制。
  • 惟符合所得稅法第4條之5地1巷第1款自住住宅、土地之規定條件者且較有利,得選擇新制。

注意事項
個人出售繼承取得之房地,如適用房地合一新制,即使虧損,仍應於完成所有權轉移登記日之次日起算30日內填妥申報書,並檢附契約書及相關證明文件,向所轄稽徵機關辦理申報以免受罰。